Guia de Alojamento local: estas são as regras que deve cumprir

Se quer rentabilizar a sua casa de férias ou outra a que não esteja a dar uso, o alojamento local pode ser uma boa aposta. Com mais de 80 mil alojamentos locais registados até 2018, o Registo Nacional de Turismo mostra como as segundas e terceiras habitações estão a dar uma ajuda às finanças de quem é proprietário.

CCom a nova legislação, há (ainda) mais regras a cumprir. Para não se perder em tantas obrigações, siga este guia e comece a tirar partido da sua habitação.

Registe o seu alojamento local

O conceito de alojamento local está mais abrangente. Integram este conceito os estabelecimentos que "prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos" no Regime Jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

Ao todo, existem quatro modalidades de alojamento local: moradia, apartamento, estabelecimentos de hospedagem (hostels) e quartos.

O primeiro passo para começar a explorar alguma destas modalidades de alojamento local é o registo. É feito através da chamada comunicação prévia com prazo, que deve ser dirigida ao presidente da câmara municipal competente. É realizado exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico.

Se no prazo de 10 dias a contar da data da comunicação - ou 20 dias no caso dos hostels - a câmara municipal não se opuser, é atribuído um número de registo. Este é o único título válido de abertura ao público e publicitação do alojamento local.

Trinta dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, a câmara municipal realiza uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos. Além disso, sempre que forem feitas alterações dos dados comunicados ou em caso de cessação de exploração, o proprietário tem 10 dias para comunicar o sucedido através do Balcão Único Eletrónico.

👉 Saiba mais sobre como registar um alojamento local.

Trate das finanças e impostos

Quem quer explorar um alojamento local deve abrir atividade nas Finanças e ter em conta alguns impostos, como o IRS. Os rendimentos em sede deste imposto podem ser tributados pelas regras da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) ou da categoria F (rendimentos prediais). Além do IRS, tem ainda de pagar IVA e IMI, entre outros impostos.

👉 Saiba mais sobre os impostos no seu alojamento local.

Faça o seguro obrigatório

De acordo com a lei, quem explora um alojamento local é "solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade". Assim, o responsável pelo estabelecimento é obrigado a contratar um seguro que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros.

Quanto mais cedo subscrever o seguro, mais cedo garante uma proteção importante para si e para os seus hóspedes. Por isso mesmo, subscrever o seguro mesmo que já tenha o alojamento registado é uma hipótese que deve ter em consideração. Nos restantes casos, o seguro deve ser contratado imediatamente e a sua falta pode levar ao cancelamento do registo.

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Cumpra os requisitos no seu alojamento local

A lei define um conjunto de requisitos gerais que o estabelecimento de alojamento local deve cumprir, tais como:

✅ Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
✅ Ter água quente e fria;
✅ Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior;
✅ Estar dotado de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
✅ Ter um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
✅ Ter portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes;
✅ Instalações sanitárias com um sistema de segurança que garanta privacidade;
✅ Reunir sempre condições de higiene e limpeza.

Os estabelecimentos de alojamento local têm ainda cumprir requisitos de segurança. Se tiverem capacidade igual ou inferior a 10 pessoas devem ter:

✅Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
✅ Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
✅ Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.


Caso a capacidade seja superior a 10 pessoas, devem cumprir as regras contra incêndios de acordo com a legislação: Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008.

Mantenha livros de reclamações e de informações

Os alojamentos locais devem ter livro de reclamações. Além disso, devem dispor de um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e as respetivas regras de utilização internas. O documento deve ainda ter o contacto telefónico do responsável pelo estabelecimento e estar disponível em português, inglês e em mais duas línguas estrangeiras.

Compre a placa identificativa

A placa identificativa é obrigatória para todos os estabelecimentos de alojamento local, com exceção das moradias. Nos hostels, a placa deve estar colocada no exterior do edifício, junto à entrada principal.

Comunique a estadia de estrangeiros ao SEF

Se receber um cidadão estrangeiro deve informar o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF). A comunicação é feita através do Boletim de Alojamento. Esta informação deve ser prestada até três dias úteis depois da entrada e saída do alojamento e enviada através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento.

Pode também ser entregue presencialmente nos serviços locais do SEF. Outra alternativa é entregar o documento na Guarda Nacional Republicana (GNR) ou na Polícia de Segurança Pública (PSP).

Tenha em conta que o condomínio tem poder de decisão

Se quiser abrir um hostel num edifício em propriedade horizontal com frações autónomas, detidas por vários proprietários, só o pode fazer com a autorização dos restantes condóminos.

Nas restantes modalidades de alojamento local não é preciso autorização prévia. No entanto, se mais de metade dos condóminos (tendo em conta a permilagem) se opuser ao alojamento, este pode ser encerrado. Isto pode acontecer se for provada a "prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos" junto da câmara municipal.

Os vizinhos podem ainda definir que o proprietário de alojamento local pague uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização das partes comuns, com um limite de 30% do valor do condomínio.

Saiba que existem áreas de contenção

De forma a preservar a realidade social dos bairros, as câmaras municipais podem definir zonas de contenção. Nestas áreas é estabelecido um limite relativo ao número de estabelecimentos de alojamento local.

Um mesmo proprietário só pode explorar um máximo de sete alojamentos. Se esse limite tiver sido ultrapassado antes do dia 21 de outubro de 2018, o proprietário pode manter esses estabelecimentos. No entanto, não pode abrir mais.

Em Lisboa, por exemplo, as áreas de contenção são o Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Mouraria e Alfama.

Evite as coimas

As coimas para quem não cumpre as regras podem variar consoante se trate de pessoa singular ou coletiva. Não cumprir as normas relativas à placa identificativa pode levar a uma multa entre 50 euros e 750 euros, para pessoa singular, e entre 250 euros e 7.500 euros, para pessoa coletiva, por exemplo.

Outro exemplo: se não cumprir os requisitos de segurança, a coima situa-se entre os 125 euros e os 3.250 euros (1.250 euros a 32.500 euros se for pessoa coletiva). O patamar mais alto é entre 2.500 euros e 4.000 euros (25.000 euros e 40.000 euros para pessoa coletiva).