Guia para comprar casa: 9 dicas para a primeira vez

Está a pensar em comprar a sua primeira casa? É possível que tenha ponderado entre comprar ou arrendar e, depois, tenha decididoavançar pela compra.

A realidade é que o processo pode ser mais complicado do que parece e há muitas coisas a considerar: empréstimo, despesas, impostos, contrato-promessa de compra e venda, entre outros.

Antes de dar o passo em frente, consulte este guia para comprar casa. Temos dicas e conselhos que podem fazer a diferença, resumidos em cinco pontos:

• O que ter em conta ao comprar uma casa
• Quais os custos do crédito à habitação?
• Que impostos se pagam ao comprar uma casa?
• De quanto dinheiro preciso para comprar uma casa de 200 mil euros?
• Guia para comprar a primeira casa: 9 dicas essenciais

O que ter em conta ao comprar uma casa

Antes de avançar para a escolha de uma casa, a primeira coisa que precisa de fazer é saber se cumpre os requisitos mínimos para tal. Especialmente, se precisar de pedir um empréstimo para comprar a sua primeira casa, o que pode implicar a hipoteca do imóvel.

1. Empréstimo para habitação só até 80-90% do valor do imóvel

Na maioria dos bancos, o valor máximo de financiamento está entre os 80% e os 90% do valor da casa, para o crédito habitação. O banco pode emprestar 100% do valor do imóvel apenas se este pertencer à própria instituição financeira.

✅ Lembre-se! O empréstimo é concedido com base no valor mais baixo entre a avaliação do imóvel e o preço de compra. Ou seja, se quiser comprar uma casa por 200 mil euros (tendo calculado que, para tal, precisa de um empréstimo de 160 mil euros), mas a avaliação indicar que o valor do imóvel é de 180 mil euros, o banco irá emprestar uma quantia abaixo desses 160 mil euros.

2. Considere as despesas relativas à compra de um imóvel

Lembre-se de que parte dos custos (como avaliação, registos e comissões bancárias) da compra e venda estão a cargo do comprador, sem contar com os impostos. O nosso conselho é que disponha, à partida, de 20% do valor de compra do imóvel.

3. O montante do empréstimo deve ter em conta o seu rendimento

Procure que o pagamento mensal a pagar ao banco, "seja só para casa, seja em conjunto com outros créditos já contratados", não ultrapasse os 35% do rendimento líquido mensal do agregado familiar. Muitas entidades financeiras não autorizam a operação hipotecária, se o endividamento do comprador for excessivo.

✅ Importante! Se fizer um empréstimo com taxa variável, tem de ter consciência de que o valor do empréstimo pode aumentar, se as taxas de juro subirem. O mesmo acontece com os empréstimos com taxa mista. Por isso, faça várias simulações com um possível aumento da Euribor, para confirmar se fica abaixo desse limiar.

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Quais os custos do crédito à habitação?

Na hora de comprar uma casa, deve acrescentar os gastos próprios de comprar uma casa, ao preço do imóvel, para ficar a saber os custos totais que terá de assumir. Aliás, estes custos vêm previstos nas  FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia).

Eis os principais:

• Juros;
• Impostos;
• Comissões bancárias;
• Comissões de manutenção das contas bancárias;
• Seguros normalmente exigidos pelos Bancos para os pedidos de crédito; 
• Despesas várias associadas aos contratos de crédito: Avaliação do imóvel; Registos da compra do imóvel e empréstimo (escritura, registo de aquisição e registo de hipoteca).

Taxas de juro

Outro custo que deve ter em conta é o das taxas de juro no crédito à habitação. O banco aplica uma taxa de juro em troca de lhe emprestar o dinheiro – e estes juros são pagos através das prestações mensais.

A taxa de juro pode ser fixa, variável ou mista:

• Na fixa, a taxa de juro é sempre a mesma e, assim, a prestação do pagamento não se altera;
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• A variável está sujeita à soma do indexante (Euribor, a taxa de referência) e do spread base e contratado, uma taxa de juro definida pela instituição de crédito (ver conceitos de spread base e contratado aqui).
  A prestação do crédito poderá subir ou descer, ao longo do contrato, tendo em conta o prazo da taxa Euribor (3, 6 ou 12 meses); 
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• Já a mista implica que se tenha um contrato com dois períodos distintos – numa primeira fase, a taxa de juro é fixa e, depois, passa a variável. 

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Que impostos se pagam ao comprar uma casa?

Os impostos relacionados com a compra de uma casa são sempre da responsabilidade do comprador:

• Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). É calculado sobre o valor da escritura ou o valor tributário do imóvel (o que for mais elevado) e depende da localização do imóvel, do fim para que é utilizado (habitação própria ou secundária) e do seu destino (habitação, comércio, etc.);
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• Imposto do Selo (IS). Pago em dois momentos:
  • na escritura – corresponde a uma taxa de 0,8% sobre o valor da aquisição ou patrimonial tributário (o maior dos dois);
  • pela concessão do empréstimo no momento da sua contratação – pode ser de 0,5% (para empréstimos com uma duração entre 1 a 5 anos) ou de 0,6% (para empréstimos com duração superior a 5 anos);
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• IRS. No caso de comprar a casa com dinheiro resultante da venda de outra casa e essa operação ter gerado mais-valias.
  Nota: tratando-se da venda de um imóvel que tenha sido a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, é possível beneficiar de isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias, se o valor da venda for reinvestido noutra habitação própria permanente. 

De quanto dinheiro preciso para comprar uma casa de 200 mil euros?

Assumindo que o banco empresta 80% do valor do imóvel, para comprar uma casa de 200 mil euros, precisa de ter cerca de 40 mil euros para a entrada e entre 9 a 10 mil euros para despesas (processo bancário, escritura e impostos). Por outras palavras, no total, precisa de cerca de 50 mil euros.

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Guia para comprar a primeira casa: 9 dicas essenciais

Sabemos que comprar a sua primeira casa pode ser vertiginoso. A maioria das pessoas que enfrenta o mercado imobiliário não é especialista, por isso, é uma boa ideia esclarecer alguns conceitos!

Veja estas dicas para comprar uma casa:

Analise as suas necessidades

Esta é a primeira coisa que deve fazer. Se for claro quanto às suas necessidades, terá mais facilidade em escolher o imóvel que deve comprar. Determine o número de quartos de que precisa, o número de casas de banho e a área.

Alguns aspetos a ter em conta na compra são a existência de elevador ou a proximidade de serviços como escolas, supermercados e transportes na zona.

Faça um estudo de mercado da zona em que quer viver

Depois de decidir esses critérios iniciais, identifique os imóveis à venda na zona pretendida. A maioria dos portais imobiliários permite-lhe aplicar filtros como o número de divisões, metros quadrados ou tipo de imóvel.

✅ Não se esqueça! Tendo em conta que o valor pode estar sobrestimado, não tenha receio de tentar negociar um preço mais baixo.

Como saber o preço real de uma casa

É uma das grandes incógnitas. Como saber o preço de um imóvel? Estará a pagar mais do que o seu valor? Um truque para chegar a um preço mais ou menos objetivo é calcular o preço por metro quadrado na zona.

Para isso, consulte um ou mais portais imobiliários, veja os imóveis da zona que está a procurar e procure o preço médio expresso em eur/m². Utilize os filtros para restringir a sua pesquisa ao tipo de imóvel que procura e compare a média com o custo da casa que lhe interessa.

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Tenha em conta outros gastos 

Agora que já tem uma ideia clara dos custos relativos à compra da sua primeira casa, deve considerar também algumas despesas adicionais:

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Depende da taxa que cada município aplica, é pago anualmente em uma, duas ou três prestações;
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• Seguro da casa. Em Portugal, é obrigatório o seguro contra incêndio nas frações autónomas e nas partes comuns de edifícios em propriedade horizontal.
  O Seguro Casa da Generali Tranquilidade assegura essa proteção, mas vai muito além disso. Além das paredes e do recheio da casa, tem coberturas que protegem as pessoas, os animais domésticos e outros bens, como o material eletrónico ou de desporto, mesmo fora de casa;
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• Seguro Vida Crédito Casa. Para conceder o crédito, o banco exige que contrate um seguro de vida, como garantia para a instituição de crédito e para o cliente de que o empréstimo será pago, em caso de morte ou invalidez do segurado, e que as finanças da família serão poupadas.
  Na Generali Tranquilidade, o seguro antecipa 100% do capital seguro em caso de invalidez ou doença grave e, em caso de morte, garante o pagamento do empréstimo. Contacte-nos para conhecer as condições;
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• Gastos com o condomínio, se se tratar de um edifício em propriedade horizontal.
  
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Coloque diferentes cenários para ver se está preparado

Comprar uma casa através de um crédito habitação implica assumir uma responsabilidade de longa duração. Antes de o fazer, é mesmo essencial colocar diferentes cenários, a fim de avaliar se será capaz de fazer face à dívida, caso a sua situação financeira piore.

Tente colocar a si próprio a seguinte questão: 

- No caso de contratar um crédito à habitação com taxa de juro variável, conseguiria pagá-lo, se houvesse subida das taxas de juro?

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Peça a Certidão Permanente e a Caderneta Predial do imóvel

A Certidão Permanente trata-se de um documento público que contém informações sobre o imóvel, tais como a sua localização, descrição, titularidade, hipotecas ou outros encargos. A forma mais cómoda de fazer o pedido é através da Internet. O custo é de 15€.

Também pode pedi-la presencialmente, num serviço do Registo Predial, com um custo de 20€.

Por sua vez, a Caderneta Predial inclui todas as informações úteis, do ponto de vista fiscal, acerca do imóvel. Pode obtê-la online no Portal das Finanças (veja aqui todos os passos necessários), ou na Repartição de Finanças competente (da área de residência do imóvel).

Faça um contrato-promessa de compra e venda

Se tem a certeza de que quer avançar com o processo de compra, faça um contrato-promessa de compra e venda. Apesar de não ser obrigatório, é um documento que traz segurança e estabilidade ao acordo entre o vendedor e o comprador.

Para ser válido, o contrato tem de ser realizado por escritura pública ou por documento particular autenticado e tem de ser registado por qualquer entidade com poderes notariais, que atribuam fé pública ao documento (seja o notário, conservador civil, solicitador ou advogado).

Caso avance com a elaboração deste contrato de forma particular e autónoma, é essencial informar-se sobre como o redigir e em que termos. É sempre melhor aconselhar-se com um advogado ou pedir-lhe para o redigir. Não se esqueça de que o documento terá sempre de ser registado, como referido no parágrafo anterior.

Este tipo de contrato envolve, geralmente, o pagamento do sinal (artigo 441º e 442º do Código Civil), isto é, uma percentagem ou parte do valor da compra. O contrato deve incluir toda a informação sobre o promitente-vendedor (aquele que promete vender) e o promitente-comprador (aquele que promete comprar), bem como os dados e o valor dos imóveis, prazo para a conclusão da aquisição e ou o valor do sinal. 

❗Note bem: quando o contrato-promessa de compra e venda não é cumprido por parte do promitente-comprador, este perde o sinal dado. Se o incumprimento for do promitente-vendedor, este tem de pagar o dobro do sinal ao promitente-comprador.